最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律 若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第 1464次 会议通过，根据 2020年12月23日最高人民法院审判委员会 第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院 关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题 的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正） 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人 的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，结 合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第 二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定 为民法典第二编第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合 法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可 以认定为民法典第二编第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等 特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； 0（二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划 列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的 专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的 以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分 ： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部 分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属 设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分 或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权 但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿 地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功 能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙 面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规 约，损害他人合法权益的除外。 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠 或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第 1二百七十六条有关“应当首先满 足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例 是指规划确定的建筑区划内规划用于 停 放汽车的车位、车库与房屋 套数的比例。 第六条建筑区划内在规划用于 停放汽车的车位之外，占用 业主共有道路或者其他场地 增设的车位，应当认定为民法典第 二百七十五条第二款所称的车位。 第七条处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规 约依法确定应由业主共同决定的事 项，应当认定为民法典第二 百七十八条第一款第（九） 项规定的有关共有和共同管理权利 的“其他重大事项”。 第八条民法典第二百七十 八条第二款和第二百 八十三条规 定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚 未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行 实测的，暂按房屋买卖合同记 载的面积计算。 第九条民法典第二百七十 八条第二款规定的业主人 数可以 按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单 位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买 受人拥 有一个以上专有部分的，按一人 计算。 第十条业主将住宅改 变为经营性用房，未依据民法典第二 百七十九条的规定经有利害关 系的业主一致同意，有利害关系 的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人 民法院应予支持。 2