茂名市物业管理办法 （网上征求意见稿） 第一章总则 第一条目的、依据和适用范围 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法 权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整 洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务 院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规 结合本市实际，制定本办法。 本市行政区域（含茂南区、电白区、滨海新区、高新区） 内物业管理、使用及其监督管理，适用本办法。 第二条，物业管理的概念和管理原则 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理 区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物业管理应纳入居民社区建设和社区管理体系，遵循属地 管理和政府监管、市场主导、社会参与、居民自治的原则，发 挥政府、社区和业主的监督作用，建立和完善社会化、市场化 的物业管理机制，增强业主实施自我管理的能力和意识。促进 居民社区的治理稳定，改善人民群众的居住环境和提高生活质 量。 市人民政府应当建立市中心城区物业管理综合协调监管机 制，对物业管理的监督管理工作给予人员和经费保障。组织开 展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作。 专业资料 第三条，市房地产行政主管部门和房产管理部门的职责 市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的指导和监 督工作。 市房产管理部门根据市房地产行政主管部门的授权， 负责组 织实施本办法，主要履行下列职责： 负责本市物业管理活动的管理和监督工作， 负责制定本市物 业管理活动监督管理工作的考核办法并组织实施。指导和监督 本市物业管理行业协会工作，管理和监督本市物业服务信用信 息平台及档案；负责茂南区、电白区、滨海新区、高新区的住 宅专项维修资金交存归集管理、使用的指导和监督；监督茂南 区、电白区、滨海新区、高新区物业服务的招投标工作。 第四条区政府、区房地产行政主管部门和房产管理部门的 职责 各区人民政府、滨海新区、高新区管理委员会应当建立物业 管理综合协调监管机制，对物业管理的监督管理工作给予人员 和经费保障，组织相关行政管理部门和单位部署、推进、协调 辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理的重大事 项，重点落实街道办事处（镇人民政府）在物业管理工作中的 主体责任。 各区房产管理部门根据区房地产行政主管部门的授权， 负责 本辖区内物业管理活动的管理和监督工作，主要履行下列职责： （一）物业服务企业和从业人员的监督和管理： （二）业主大会和业主委员会物业管理活动的业务指导与 监督管理； （三）处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企 业在物业管理活动中的投诉； （四）物业管理区域、住宅专项维修资金使用情况的备案； 专业资料 （五）物业使用和维护的监督和管理： （六）查处房屋室内违规装修或改建等违法行为： （七）物业管理方面的其他监督管理职责。 （八）定期组织物业管理相关法律知识培训。 滨海新区、高新区管委会负责本辖区内物业管理活动的管 理和监督工作，其内设的规划建设管理机构履行的主要职责与 区房地产行政主管部门和房产管理部门相同。 第五条街道办事处的职责 街道办事处（镇人民政府）按照属地管理的原则，负责对 本辖区内物业管理活动的监督和管理，主要履行下列职责： (一) 指导和监督业主大会和业主委员会的组建和日常工 作; (二) 负责业主委员会、公共收益使用情况的备案； (三) 具体落实物业使用和维护的监督和管理： (四) 协调处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管 理活动中的纠纷; (五) 统筹相关行政管理部门进入物业管理区域行使行政 管理职能; (六) 物业管理方面的其他监督管理职责。 (七) 定期组织开展物业管理相关法律知识宣传教育工 作。 街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会要配备适当 数量的物业管理工作人员。 第六条居（村）民委员会的职责 居（村）民委员会协助街道办事处（镇人民政府）做好辖 区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作。居（村） 民委员会对辖区内物业管理活动，主要履行下列职责： 专业资料 （一）协助街道办事处（镇人民政府）组织、指导业主成 立业主大会并选举产生业主委员会； （二）协助街道办事处（镇人民政府）组织、指导业主委 员会的换届选举工作； （三）协助街道办事处（镇人民政府）指导、监督业主大会 和业主委员会依法开展活动： （四）协调处理辖区内物业管理的日常事务； （五）依法协调处理物业管理纠纷，开展人民调解工作； （六）法律、法规规定的其他职责。 第七条，相关行政管理部门职责和分工 全市各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内， 做好物业管理区域内的监督管理和投诉处理工作，房产管理部 门、街道办事处（镇人民政府）及居（村）民委员会应予以协 助。 价格主管部门对物业服务收费进行监督管理，对物业管理 活动中的各项收费进行监督管理，受理价格咨询和投诉，查处 相关价格违法行为。 规划管理部门负责物业管理区域内的车位、车库及物业用 房、业主委员会用房的规划工作，对擅自改变物业使用功能及 房屋用途、改变或破坏房屋外立面、非法搭建、违法加建扩建 等违法行为予以认定并查处。 城市管理和综合执法部门负责查处物业管理区域内违法设 置户外广告、乱摆卖、侵占破坏绿地等行为。根据住建、房管 等管理部门的行政处罚提请，行使城市管理综合执法职权，其 具体执法范围为：住房城乡建设领域法律、法规、规章规定的 全部行政处罚权。 专业资料 公安部门负责指导物业服务企业，建立健全保安服务管理 制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案 督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋 管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管 理工作；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停 放车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施；打击物业 管理服务中的欺行霸市行为等。 环境保护管理部门负责依法查处物业管理区域内社会生活 噪音污染、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染、向大气 排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体、废水、废渣、 固体废物、有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。 质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐 设施的安全监督管理等工作。 公安消防部门负责物业管理区域内的消防安全监督管理工 作。对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日 常监督检查；负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护 管理，提供消防安全防范服务等。 工商行政管理部门负责物业管理区域内的虚假广告、无照 经营等违法经营行为的查处等。 卫计管理部门负责物业管理区域内的卫生与计生工作。 疾病预防控制机构负责物业管理区域内的除四害、 疾病防疫 等工作。 民政部门、社工部门依职能负责指导监督居（村）民委员会 履行和谐社区建设的相关职责。 司法部门、维稳部门依职能负责指导人民调解委员会对业 主、物业使用人，建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行 人民调解工作。 专业资料 第八条，物业服务企业的职责 约定，为业主提供服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相 关秩序，并配合政府有关管理部门、 街道办事处 (镇人民政府) 居（村）民委员会开展社区服务等相关工作，配合相关行政管 理部门进入物业管理区域行使行政管理职能。 第九条行业协会 行业协会由物业服务企业组成的社会团体法人，是物业管 理行业自律组织。行业协会负责依法制定和组织实施行业自律 性规范，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依 法、诚信经营，组织行业培训，对物业服务企业之间的纠纷进 行调解，行业协会接受民政部门和房产管理部门的业务指导和 监督管理。 第二章业主、业主大会、业主委员会 第一节一般规定 第十条业主和物业使用人的概念 业主是指房屋的所有权人。 基于买卖、赠与、征收补偿等旨在转移建筑物所有权的民 事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理 所有权登记的房屋买受人，可以认定为业主。 物业使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。 第十一条业主的权利和义务 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供 的服务; 专业资料 （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项 提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建 议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情 况享有知情权和监督权： （九）监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资 金（以下简称住宅专项维修资金）的管理和使用： （十）法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，应履行下列义务： （一）遵守业主管理规约、业主大会议事规则： （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度： （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作 出的决定； （四）交纳住宅专项维修资金： （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会和业主委员会 业主依法成立业主大会，选举业主委员会。 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全 体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。 第十三条物业管理区域 专业资料